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購房定金到底怎樣才能退?
  • 2019-06-17 07:52
  • 來源: 縣房管局
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買房時,開發商都會要求先交定金,再簽訂正式商品房買賣合同。當購房者發現問題不想買房時,往往會碰到“定金不能退”。

  法律對購房定金有何規定?購房定金符合什么條件才能退?日前,記者連線惠州市中級人民法院法官,通過典型案例以案說法,解答購房者關于購房定金方面的疑惑。

  典型案例1

  ◆案情回顧 銷售人員承諾可用露臺,合同卻不寫

  去年6月6日,張女士與惠州市建某房地產開發有限公司(下稱“A公司”)簽訂了《房屋認購協議書》。期間,該項目銷售代表就二樓露臺的使用對張女士作了一些承諾。按照《房屋認購協議書》,張女士當年6月6日交付定金7萬元,12日支付房款99900元。

  當月23日,張女士前往銷售部與A公司的銷售人員洽談合同簽訂事宜,但A公司不同意將二樓露臺的使用承諾寫入合同,故雙方未能簽訂正式的《商品房買賣合同》。

  后來,張女士向A公司三次發出律師函要求雙倍返還定金,A公司于去年7月24日退還房款99900元給張女士。張女士認為A公司仍未向其退還定金7萬元,故訴至惠陽區人民法院,請求判決解除《房屋認購協議書》,并要求A公司退還定金7萬元并支付利息。

  ◆法院判決

  返還定金,扣除6000元補償開發商開支

  惠陽法院經審理認為,原被告雙方一致同意解除《房屋認購協議書》,且合同解除是基于不可歸責于雙方當事人的事由,根據相關法律規定,該案的定金7萬元應退還給原告。但考慮到A公司的工作人員與張女士簽訂了《房屋認購協議書》,也做了《商品房買賣合同》簽訂前的各項準備與協商,消耗了A公司一定的人力、物力,產生一定的費用,法院酌情認為A公司應返還64000元給張女士,余下的6000元作為A公司產生各項費用的補償。

 

  宣判后,A公司不服一審判決,認為未能簽訂《商品房買賣合同》系張女士過錯導致,故上訴至惠州市中級人民法院(下稱“惠州中院”)。張女士稱,A公司的銷售代表對露臺進行了虛假承諾,但最后未能簽訂露臺協議,導致合同未簽訂。

  惠州中院審理后認為,未能簽訂露臺協議是導致合同未簽訂的一個重要原因。一審認定合同解除是基于不可歸責于雙方當事人的事由正確,故法院判決維持原判。

  典型案例2

  ◆案情回顧 簽訂認購協議書后卻無法辦理按揭

  2017年4月15日,談某與B公司簽訂《房屋認購協議書》,約定由談某、楊某認購B公司的一套房子,二人于當天向被告支付購房定金5萬元。因B公司告知談某、楊某無法辦理銀行按揭,二人不同意簽訂正式《商品房買賣合同》,B公司拒絕退還定金5萬元,雙方發生糾紛,訴至法院。談某、楊某稱,B公司售樓員進行了隱瞞事實的虛假陳述,導致其提供的材料不能通過銀行審核無法辦理銀行貸款。

  ◆法院判決

  未提醒按揭條件,退回定金5萬

  案件經過一審、二審,最終判決解除《房屋認購協議書》,B公司退回定金5萬元給談某、楊某。

  該案爭議焦點是B公司是否有權沒收談某、楊某的定金,該案承辦法官介紹,B公司的銷售代表盡管有向談某、楊某提供置業計劃書寫明購置約定的房屋需每月供款5300元,但認購協議書中確定的買受人之一楊某1998年出生,是在校學生,無收入流水,根本不可能具備按揭貸款的條件。從買賣雙方的談話錄音看,B公司銷售代表并未提及曾在簽訂認購協議書時告知過楊某不具備貸款條件,因此,雙方無法簽訂合同主要是由于銷售代表未對房屋按揭貸款條件進行必要提醒造成,故B公司要求沒收定金,法院不予支持。

 

  典型案例3

  ◆案情回顧 消費者修改合同遭拒,公司拒返5萬定金

  去年1月14日,劉女士與惠州市廣某實業有限公司(下稱“C公司”)簽訂《房屋認購協議書》,約定由劉女士購買C公司開發的位于大亞灣西區一處房產。當天,劉女士支付定金5萬元。

  1月20日,劉女士到C公司處準備簽署《商品房買賣合同》時,要求修改部分合同條款,C公司不同意修改。1月25日,劉女士向C公司發函要求其退還定金5萬元未果,遂訴至大亞灣區人民法院。

  法院判決

  合同不清晰,公司退還定金

  法院經審理認為,雙方簽訂的《房屋認購協議書》是雙方真實意思表示,沒有違反國家法律法規的強制性規定,合法有效。簽訂該認購書時劉女士已經知道將來擬簽訂的商品房買賣合同主要條款,事后又以變更合同條款內容受拒為由拒絕簽訂《商品房買賣合同》,導致合同未能簽訂的原因在于劉女士,故其請求雙倍返還定金,無事實和法律依據,不予支持。因該認購書已無實際履行可能,主張解除予以支持。故判決解除雙方簽訂的《認購書》,駁回劉女士其他的訴訟請求。

  一審宣判后,劉女士不服,提起上訴。惠州中院認為,C公司提交的合同范本中的確存在多處“×”以代替具體內容,即雙方對于簽訂正式房屋買賣合同中多處細節沒有作出明確約定,合同關于違約金的約定也確有不公。現雙方事后對于合同主要條款無法達成一致,故合同最終未能履行屬于不可歸責于雙方的事由。一審認定導致合同未能簽訂的原因在于劉女士,處理不當,予以糾正。故改判C公司退還定金5萬元給劉女士。

  連線法官

  開發商與購房人能否約定露臺使用權?

  惠州中院民一庭庭長郭志文介紹,除規劃為專屬于特定房屋之外,露臺屬于業主共用部位,開發商與購房人不能對露臺的使用作出協議,否則協議無效。

  郭志文告訴記者,如果業主所購房屋靠近公共露臺的,業主有使用上的便利,但在使用時不得侵犯其他業主合法權益(如相鄰權),不得實施擅自改變露臺的外觀、形狀、結構和用途等違反城市規劃法、建設工程質量管理條例等的行為,否則應承擔相應的民事賠償責任及行政責任。

  法律對退還購房定金有何規定?

  根據《合同法》第一百一十五條規定:給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

  購房下定前應注意什么?

  郭志文提醒,第一,購房千萬條,謹慎第一條,一定要認真看清條款,明確權利義務;第二,最好在定金條款中注明不履行合同的具體情況;第三,雖然已訂立定金條款,但只有消費者在交付了定金后,合同才生效。


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