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買房怕被坑?三招助您看懂沙盤
  • 2019-06-17 07:44
  • 來源: 縣房管局
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端午節假期,是樓市慣常的營銷節點。有購房需求的市民,會利用這難得的假期去看房。沙盤作為樓盤與購房者見面的第一張“名片”,是購房者了解樓盤概況和房源信息的主要途徑。因此,尋常踩盤中,總會在營銷中心看到這樣的一幕:購房者們圍攏在沙盤四周,認真傾聽銷售顧問的講解。

  但所謂“外行看熱鬧,內行看門道”,認真聽了半天,仔細瞅了半晌,作為購房者的你,是否真得看懂了沙盤?沙盤這張“名片”傳遞出來的信息,又是否是樓盤的全部真實狀況呢?事實未必如此!本期就以購房者的視角,帶大家看看沙盤模型背后的玄機。

  看全貌

  周圍配套、內部規劃、位置朝向

  面對一個陌生的沙盤,尤其是看起來都差不多的社區模型,究竟要怎么看,才能了解到想要的樓盤信息呢?

  結合多年踩盤經驗,記者認為,購房者選房時,應首先了解社區周圍的配套設施,如是否有完善的交通設施、是否有相應的教育資源、是否有便利的購物環境、是否有匹配的醫療資源。如果這些配套都齊備,要問清楚實際的距離,最好具體到公里數。

  說起了解社區的配套設施,記者想起了前兩年仲愷的一個項目。因為市政道路分割,同個項目,分成了兩個社區。在沙盤展示中,為強調兩個社區的資源互用,開發商特意在市政道路上標注了人行天橋,并明確告知,后期兩個社區的業主可以通過人行天橋自由穿行,不會受到市政道路阻隔的影響。但后期交樓中,業主們發現,當初標注的人行天橋并不存在,由此引發了業主維權。

  而惠博大道的一個樓盤,在前期沙盤展示中,開發商反復明確自帶學校配套,業主入住后才發現學校沒了蹤影。經多次維權后,這一問題至今尚未結局。

  在此,記者提醒,購房者在通過沙盤對項目配套做基本了解以后,為以防萬一,最好能將開發商的承諾添加進購房合同中,以防出現變數。

  了解了樓盤的外部配套,我們還要仔細了解社區的內部規劃。如是否有人車分流,小區有幾個出入口,這些出入口又與哪些交通干道相連等。如果這些不了解清楚,會給日后的生活帶來極大的安全隱患。

  此外,一些體量大的項目,都會分多期開發。購房者鎖定了理想中的戶型,一定要明確理想中的房源所在樓棟的具體位置,并仔細了解該樓棟周圍的規劃,如是否臨近馬路,如果臨近馬路,實際距離有多遠,是否有綠化帶進行隔離;房子的朝向如何,是否有遮擋等。一般沙盤上都會有朝向標注,N代表北朝向,S代表南朝向,不懂看的購房者可以跟銷售顧問詳細了解。

  看局部

  樓間距、綠化率、車位配比

  很多有過買房經驗的人都有過這樣的經歷:當初看沙盤時,樓棟與樓棟之間的距離很遠,綠化面積看起來很大,但收樓入住后才發現,與隔壁棟距離太近,自己的一舉一動都在鄰居的可視范圍內,毫無隱私可言。而樓棟之間的狹小綠地,只有巴掌大的一點。

  有著這樣“慘痛”的經歷提醒,購房者在看沙盤時,一定要學會看沙盤的比例尺寸。通常來說,沙盤上除了會標注朝向,還會標注沙盤與現實的比例尺。通過“實際距離=圖上距離/比例尺”的換算,基本上能估算出實際的距離。這個計算方式,在了解樓棟之間的樓間距時,特別實用。

  一般來說,普通小區的前后樓間距可以用樓高:樓間距=1:1.2的比值計算。樓間距50米在一般項目中已經是比較好的,擋光也會比較少。

  此外,因為沙盤上的設計往往比實際社區規劃稀疏很多,同時也會給人高綠化率的感覺。因此購房者要想了解實際的綠化情況,還應詳細咨詢銷售顧問。在房地產開發中,政府有規定“綠地率”一般是不低于30%。由于地價影響到房地產成本及利潤,因此與計算嚴格的“綠地率”相比,開發商更喜歡用“綠化率”這個名詞,而在綠化率計算下的實際各類綠地面積是要縮水的,所以記者建議購房者盡量購買綠化率在30%以上的社區。

  說到車庫配比,二次置業的購房者都有深刻的體會。一些成熟社區,周圍配套齊全、社區環境優美,但車位不足,嚴重影響生活質量。因此二次置業的購房者在看沙盤時都一定會仔細詢問社區的停車位配比。目前市場上的新品社區比較常見的車位配比情況為1:1.5,即一戶家庭,平均配備1.5個車位。個別具有前瞻視角的社區,能達到1:1.75,或1:2。對仍舊延續幾年前的1:1車位配比的社區,購房者一定要謹慎考慮,除非做好了天天下班回家搶車位的準備。

  看配套

  垃圾站、變電站、加油站

  前段時間,位于江北片區的南國園·清水灣達到了交樓條件,業主卻集體拒收。原因就是原本在沙盤及多種宣傳資料上多次宣稱的花園規劃,實際上卻是市政道路;沙盤上沒有告知的垃圾中轉站,卻出現在距離住宅不足10米的地方。

  近年來,因社區無故多了垃圾站、變電站、加油站等設施規劃而導致的業主維權案例不斷。雖然理論上,沙盤要嚴格按照實際圖紙制作,但很多樓盤為了快速走量,以及為了美化形象,仍舊選擇“知情不報”,一些看起來不夠美觀,或會影響購買行為的設備都會被忽略。比較常見的就是垃圾站、變電站、高壓電線、加油站、水泵室等。

  在判斷社區是否有這些設施的過程中,購房者除了詳細咨詢銷售顧問,也可著重留意一下沙盤上的透明水晶體。細心的購房者一定都會發現,沙盤上常會有一些透明水晶體,且沒有明確的建筑說明。這個時候就要向銷售顧問問清楚,這些水晶體到底是什么建筑。因為它們可能是小區的公共設施,也可能是待規劃中的建筑物。

  未來這些不明建筑物,非常有可能會對生活造成一定的不良影響。比如說,它們可能是小區內部的垃圾站、配電房等等。因此在看到這些不明建筑物時,購房者不僅要詢問清楚,最好能把這些“不確定的因素”寫入購房合同中。

 


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